漫步于繁华的现代都市中，总能在街区间发现一些突兀的“都市荒原”。
它们地处“黄金地段”，周边配套完备，却十几年都未被开发，最后沦为废品回收站、垃圾场、临时停车点。
当前，在城市从扩张发展转为内涵发展的背景下，很多城市提出“无地可用”的诉求，可大批空地仍在“沉睡”。也许，这块空地在历史上早有“归属”，“主人”还不止一个。
在珠三角地区，经历了多次土地投资浪潮，各类历史权益叠加交错，土地一直被搁置，形成“批而未供、供而未建”的状态因此本质上，这是一种历史遗留问题。
首先，历史权益与规划差异导致土地无法开发。一些土地在发证后，政府又对其进行重新规划，才造成土地被道路穿越、分割；用地性质转变；开发容量增减......这些和规划不符的现象。
其次，从建设管理角度来说，大街区内会存在若干历史出让土地，比如政府储备用地，集体用地等。它们大小不一、边界破碎，犬牙交错，每个主体无法合规地进行建设，才会导致一些权益纠纷，或是产权叠加问题的出现。
另外，珠三角地区还存在特殊的“地皮单”，也就是国有发证的私人地块。其历史权益长期在市场上反复交易，存在“一地多卖”的问题。如果你想确权，还得亲自去当地查档。可以说，大部分“地皮单”作为历史产物，很难开发报建。
如何解决历史遗留问题发挥土地价值呢？
那就需要引入“土地熟化”的概念，它以解决问题为导向，通过规划与政策手段，进行土地整合，规划统筹。按照土地相关政策，盘活存量资源，发挥其“社会价值”，解决历史“欠账”，高效地建设城市。
1.确定土地历史权益。需要联合法律评估团队梳理历史土地的信息，对使用权的合法性进行确定，并通过出台地方办法或土地评估对其历史权益进行认定。
2.制定开发模式。根据不同类型的土地，制定开发模式，并联合财务税筹团队评估经济可行性。比如，不同权益主体自愿组合，通过股权形式整合开发；或者，政府招引第三方与各权益主体达成收购协议后整合开发；政府通过货币补偿收回土地，再进行整合出让。值得注意的是，整合开发模式也要征求权利主体的意愿。
3.规划+策划，赋能土地。确定开发模式后，通过规划与策划对土地进行赋能，一方面，需要对各整合权益在国有建设用地上进行落位，评估当前规划功能与指标是否能承载这些权益，腾挪出更多的政府储备土地。另一方面，策划注入公共配套、产业创新功能，提升土地价值。政府可以根据评估的结果，对法定规划进行优化调整。
4.评估价值，重新发证。在新的规划条件下，对整合后的土地进行评估，保证价值相等。并通过流程注销原有产权证书，签订新的土地出让合同。
通过一系列操作，激活存量土地，实现多方共赢。在城市土地资源开发紧缩的态势下，面对土地权属、用途管制、历史权益等复杂问题，需要“土地熟化”的创新思维，打开土地的“沉默价值”，唤醒“沉睡中”的土地。
土地熟了，地也就有了。